전세로 살면 전세자금대출, 집을 사면 주택담보대출. 둘 다 ‘주택자금’이라는 한 묶음으로 연말정산 소득공제를 해주는데, 막상 뜯어보니 공제 규칙이 서로 딴판이더라고요. 전세대출은 갚은 원금과 이자를 합친 원리금의 40%를 빼주는데, 주담대는 이자만 빼주고 원금 갚은 건 한 푼도 안 쳐줍니다.
주택자금 소득공제는 이렇게 ‘내가 전세냐 자가냐’에 따라 대상도, 공제하는 돈도, 한도도 전부 갈려요. 이 글에서는 헷갈리기 쉬운 두 제도를 나란히 놓고, 누가 얼마를 어떤 한도로 돌려받는지, 그리고 대출을 어떻게 짰느냐가 왜 공제 한도를 몇 배씩 바꾸는지까지 정리해 드릴게요.
이름만 한 묶음이지, 사실 서로 다른 두 제도예요
국세청 서류에는 ‘주택자금공제’로 뭉뚱그려 있지만, 실제론 성격이 다른 항목이 나란히 들어 있어요. 하나는 전세·보증금 대출을 갚는 사람을 위한 주택임차차입금 원리금 상환액 공제, 다른 하나는 집을 사면서 담보대출을 낀 사람을 위한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제죠. 이름이 길고 비슷해서 그렇지, 방향은 거의 반대예요.
가장 크게 갈리는 건 ‘누구 것이냐’와 ‘뭘 빼주냐’입니다. 전세대출 공제는 무주택자만, 그것도 원금까지 포함해서 빼주는데, 주담대 공제는 1주택자도 되지만 이자만 빼줍니다. 표로 먼저 큰 그림을 잡아볼게요.
| 구분 | 전세대출 (주택임차차입금 원리금) | 주택담보대출 (장기주택저당차입금 이자) |
|---|---|---|
| 무엇을 공제 | 원금+이자(원리금)의 40% | 이자만 (원금 상환분은 0원) |
| 대상자 | 무주택 세대주 | 무주택 또는 1주택 세대주 |
| 주택 요건 | 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) | 취득 시 기준시가 6억원 이하 |
| 한도 | 청약저축 공제와 합쳐 연 400만원 | 대출 조건 따라 연 600만~2,000만원 |
| 다른 공제와 관계 | 월세 세액공제와 둘 중 하나만 | 청약·전세대출 공제와 통합한도 안에서 |
전세로 산다면 — 원금까지 쳐주는 대신, 한도가 짜요
전세나 보증금을 대출로 마련한 무주택 세대주라면 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 대상이에요. 이름은 어렵지만 핵심은 간단합니다. 한 해 동안 갚은 원리금(원금+이자)의 40%를 소득에서 빼주거든요. 주담대가 이자만 쳐주는 것과 달리, 여기선 원금 갚은 것도 공제에 들어간다는 게 장점이죠.
대신 한도가 짭니다. 이 공제는 주택청약 소득공제와 합쳐서 연 400만원이 상한이에요. 둘을 따로 400만원씩 받는 게 아니라 한 주머니를 나눠 쓰는 구조라, 청약통장 공제를 많이 받고 있다면 전세대출 쪽 여유가 그만큼 줄어듭니다. 예를 들어 청약으로 이미 200만원을 공제받았다면, 전세대출 원리금은 아무리 많이 갚았어도 200만원까지만 더 채울 수 있어요.
금액 감각을 잡아보면, 연 원리금 1,000만원을 갚았다면 40%인 400만원이 공제 대상(한도 딱 참)이고, 과세표준 24% 구간이라면 지방소득세까지 포함해 약 106만원, 15% 구간이라면 약 66만원을 돌려받는 셈이에요. 한 가지 주의할 건, 은행에서 빌린 전세대출은 소득 제한이 없지만 가족·개인에게 빌린 돈은 총급여 5,000만원 이하에 정해진 이자율 이상이어야 하는 등 조건이 훨씬 까다롭다는 점입니다.
집을 샀다면 — 이자만, 그런데 ‘대출 설계’가 한도를 가릅니다
기준시가 6억원 이하 집을 사면서 담보대출을 낀 무주택·1주택 세대주는 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 봐야 해요. 전세대출과 결정적으로 다른 점은 원금은 빼고 이자만 공제한다는 거예요. “대출 열심히 갚으니 다 공제되겠지” 하고 기대했다가, 원금 상환분은 0원이라 당황하는 경우가 여기서 나옵니다.
진짜 반전은 한도예요. 같은 이자를 냈어도 대출을 어떻게 짰느냐에 따라 한도가 600만원에서 2,000만원까지, 세 배 넘게 벌어집니다. 상환기간이 15년 이상이고 고정금리에 비거치식(처음부터 원금을 나눠 갚는 방식)이면 한도가 가장 높고, 변동금리에 거치식(한동안 이자만)이면 확 쪼그라들죠. 대출 실행 전에 이 조건을 어떻게 잡느냐가 몇 년치 환급을 좌우하는 셈이에요.
| 대출 조건 | 공제 한도 | 이자 1,500만원 냈다면 환급* |
|---|---|---|
| 15년 이상 · 고정금리 + 비거치식 | 2,000만원 | 약 396만원 |
| 15년 이상 · 고정금리 또는 비거치식(하나) | 1,800만원 | 약 396만원 |
| 15년 이상 · 그 외(변동·거치 등) | 800만원 | 약 211만원 |
| 10년~15년 미만 · 고정 또는 비거치 | 600만원 | 약 158만원 |
표에서 보이듯 같은 1,500만원 이자를 내고도 대출 조건에 따라 환급이 약 158만원에서 396만원까지 벌어져요. 참고로 이 공제는 2024년 이후 이자 상환분부터 한도가 상향(기존 300만~1,800만 → 600만~2,000만)됐고, 주택 기준시가 요건도 5억에서 6억원으로 올랐습니다. 대환대출로 갈아탄 경우에도 최초 대출일 기준으로 기간을 따져 요건을 채우면 공제가 이어질 수 있어요.
어느 쪽이든 ‘소득공제’라, 세율이 높을수록 커져요
두 제도 모두 세액공제가 아니라 소득공제예요. 즉 과세표준을 낮춰주는 방식이라, 소득공제와 세액공제가 어떻게 다른지 짚었던 것처럼 내 세율이 높을수록 돌려받는 돈도 커집니다. 같은 400만원 공제라도 15% 구간이면 66만원, 35% 구간이면 154만원(지방세 포함)으로 두 배 넘게 차이가 나죠. 그래서 주택자금 공제는 소득이 높고 대출이 큰 사람에게 특히 힘이 셉니다.
마지막으로 헷갈리는 조합 관계만 정리할게요. 전세대출 원리금 공제와 월세 세액공제는 둘 중 하나만 받습니다(반전세로 대출이자와 월세를 둘 다 실제로 낸다면 각각 받을 수 있어요). 또 대출이자 공제와 별개로, 카드로 낸 생활비는 신용카드 소득공제로 따로 챙기면 됩니다. 대출 관련 항목은 서로 한도를 나눠 쓰지만, 카드 공제는 별개 주머니거든요.
자주 묻는 질문
Q. 전세대출과 주담대 공제를 둘 다 받을 수 있나요?
보통은 상황이 갈려요. 전세대출 원리금 공제는 무주택자, 주담대 이자 공제는 집을 산 사람이 대상이라 한 해에 겹치기 쉽지 않거든요. 다만 여러 주택자금 항목을 함께 받는 경우엔 각각의 한도가 아니라 통합 한도 안에서만 공제된다는 점을 기억하세요.
Q. 원금 갚은 것도 공제되나요?
전세대출(임차 원리금)은 원금+이자를 합친 원리금의 40%라 원금 상환분도 들어갑니다. 반대로 주담대(장기주택저당)는 이자만 공제하고 원금은 빼주지 않아요. 이 차이 때문에 같은 ‘대출 상환’이라도 결과가 크게 달라집니다.
Q. 대출 조건은 그대로인데 공제 한도를 늘릴 수 있나요?
주담대라면 상환기간을 15년 이상으로 잡고 고정금리·비거치식으로 설계할수록 한도가 올라가요. 이미 받은 대출이라면 대환(갈아타기) 시 조건을 맞추는 것도 방법인데, 최초 대출일 기준으로 기간을 따지니 갈아탈 때 요건을 확인해 보세요.
Q. 무주택 세대주가 아니면 아예 못 받나요?
전세대출 공제는 12월 31일 기준 무주택 세대주가 원칙이지만, 세대주가 다른 주택자금 공제를 받지 않는 경우 실제 거주하는 세대원도 받을 수 있어요. 주담대 이자 공제는 무주택뿐 아니라 1주택 세대주도 대상이라 문턱이 조금 더 넓습니다.